《中华人民共和国企业破产法》（下称《企业破产法》）规定了对特定财产享有担保权的债权、职工债权、税款债权的优先受偿，除《企业破产法》外，其他法律规定的优先权顺位安排和效力相关联时，其效力必然及于破产法律关系中^[1]，如《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（下称“《建工司法解释》”）、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“《执行异议和复议规定》”）等。

综合现有法律法规规定，笔者认为，房地产企业破产案件中债权清偿顺位为：

下文中，笔者仅就房地产企业破产案件中几类相对债权受偿顺序问题进行分析。

产权调换安置，是指拆迁人用自己建造、购买的房屋与被拆迁人的原有房屋进行产权调换的安置方式。在房地产企业主导的拆迁补偿安置中，安置协议的履行与否往往取决于房地产企业，房地产企业违约将安置协议中承诺给被拆迁人的房屋另行出卖给第三人的情况时有发生。

最高人民法院于2003年颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“《商品房买卖司法解释》”）第七条规定，所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定以位置、用途特定的房屋予以补偿安置，如果拆迁人将该房屋另行出卖给第三人，被拆迁人有权请求优先取得补偿安置房屋。该规定肯定了产权调换安置中被拆迁人的特定权益应当优先于购房人予以保护，也成就了产权调换安置中被拆迁人的超级优先权。

但是，为了配合《民法典》实施，《商品房买卖司法解释》在修订时删除了“被拆迁人优先权”条款。上述规定被删除后，司法实践中各级人民法院是否仍认可被拆迁人优先权，还有待进一步观察。

笔者认为，假如被拆迁人赖以生存的房屋被拆迁，事后又无法获得安置协议约定的置换房屋，那么被拆迁人可能面临流离失所的危险，并造成较为严重的社会问题。此外，被拆迁人优先权的实质是对其已被拆迁房屋物权保护的延伸，有必要给予被拆迁人更高级别的优先权，但该优先权的行使应当符合“安置房位置、用途特定”等条件，优先权的行权人严格限制为拆迁人本人且限于因房屋拆迁置换为特定房屋而产生的权利，以防止权利人范围、权利内容、权利来源等扩大，而影响到其他破产债权人的合法权益。值得注意的是，辽宁省高级人民法院、江苏省高级人民法院、重庆市高级人民法院、昆明市中级人民法院在其各自作出的有关破产或执行案件的审理意见中，均将被拆迁安置人债权作为清偿优先债权的第一顺序，优先于一般的“商品房消费者”所享有的优先受偿权。

根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下称“《批复》”）第一条及第二条的规定，相关权利的优先顺位为：消费者购房人的权利＞建设工程价款优先受偿权＞对特定财产享有担保权的债权。尽管《批复》已经失效失效，但从《执行异议和复议规定》第29条规定可以看出，符合条件的消费者购房人，即便在实现建设工程价款优先受偿权的执行案件中，也可以排除执行。

关于消费者购房人身份的认定、消费者购房人如何在破产程序中行使权利等问题，详见本公众号于2022年6月25日推送的《浅析房企破产中消费者购房人的权益保护》一文，此处不作赘述。

房地产企业破产程序中，建设工程价款债务是较为常见的债务类型，建设工程价款债务的处理影响农民工的工资发放问题，如处理不当极易引发群体性事件。《民法典》第八百零七条明确规定，发包人逾期不支付价款，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《建工司法解释》第三十六条规定，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。上述规定明确了承包人就建设工程折价或者拍卖价款优先受偿，且优先受偿权优于抵押权和其他债权。

房地产企业破产程序中，对于建设工程优先受偿权的处理，应当注意以下几点：

第一，建设工程优先受偿权得以适用的前提是约定的付款条件已经成就，如果出现有关承包人违约且发包人得以依法主张抗辩不付款的情形，或者有其他未达到付款条件的情况的，则不存在建设工程优先受偿权。

第二，区分工程处置价款与土地处置价款。虽然按照法律规定，建设用地使用权应当与建筑物一并处置，但处置后的工程价款和土地处置价款仍应作出不同处置。承包人有权就工程处置价款优先受偿，对于土地处置价款则无优先受偿的权利，否则将损害其他债权人的利益。

第三，建设工程价款优先受偿权在性质上属于一种特殊的担保物权，具有权利法定性、从属不可分性以及物上代位性等特点。即使在建设工程款优先权依托的标的物灭失后，也并不必然导致该建筑物上享有的建设工程款优先权的灭失，只要当事人在法定期限内主张了其权利，该权利就依法享有并得到法律的保护，即当建设工程毁损、灭失或者被征收时，优先受偿权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等代偿物优先受偿^[2]。但如果标的物本身无法变价，如为公益性质或系违法建筑等，则建设工程价款优先权亦无法实现。

房地产企业在项目开发过程中往往需要大量资金，为了进行融资，将建设用地使用权、在建工程或房产抵押给银行等金融机构的情况十分常见。《企业破产法》第一百零九条规定，对债务人的特定财产享有担保物权的人，可就该特定财产享有优先受偿的权利。根据上文，担保债权的顺位劣后于消费者购房人的权利、建设工程价款优先受偿权。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》第三条规定，对债务人的特定财产在担保物权消灭或者实现担保物权后的剩余部分，在破产程序中可用以清偿破产费用、共益债务和其他破产债权，因此担保物权优先于其他破产债权。

1、行使时间

《企业破产法》第七十五条规定，在重整期间，对债务人的特定财产享有的担保权暂停行使。但是，担保物有损坏或者价值明显减少的可能，足以危害担保权人权利的，担保权人可以向人民法院请求恢复行使担保权。2019年颁布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百一十二条规定，在重整程序中如不是重整必要的担保物，可以先行处置行使优先受偿权，并明确了具体的期限和程序。但值得注意的是，在房地产企业破产重整中，担保物通常是在同一开发项目中的土地、在建工程或房产，且这些担保物作为一个整体通常都是重整工作的基石，难以区分哪些是重整所“必要的”，哪些是“不必要”的。保证项目地块及地上建筑物的产权统一，不仅对于引进战略投资人是十分有利的，也有利于重整目的的实现。

2018年颁布的《全国法院破产审判工作会议纪要》第二十五条规定，在破产清算和破产和解程序中，对债务人特定财产享有担保权的债权人可以随时向管理人主张就该特定财产变价处置行使优先受偿权，管理人应及时变价处置，不得以须经债权人会议决议等为由拒绝。但因单独处置担保财产会降低其他破产财产的价值而应整体处置的除外。在房地产企业破产实务中，当担保物是同一地块上的在建工程或房产，项目整体价值往往高于土地、工程或房产价值的简单相加，单独处置某一部分财产如果降低其它破产财产价值，则房地产企业管理人可以选择整体处置在建工程，该处置行为应当确保各顺位债权人的权利不受损。

2、新增建筑物和续建建筑物的处理

根据《民法典》第四百一十七条规定，建设用地使用权抵押后，土地上新增的建筑物不属于抵押财产。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十一条规定，当事人以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分，续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物不属于抵押财产。

实务中，房地产企业拿地后一般都会将土地用于融资，如果项目开工后形成的建筑物尚未办理在建工程抵押，或者房地产企业仅就部分在先建成的工程办理了抵押登记，此时项目进入破产程序后，实现抵押权时虽然应当将该土地上新增的建筑物、续建建筑物与建设用地使用权一并处分，但抵押权人无权就新增建筑物、续建建筑物所得的价款优先受偿。

在房地产企业破产程序中，除了上述几类债权外，还会涉及破产费用、共益债务、职工债权、社保和税收债权和普通债权等债权，考虑到这几类债权一般不体现房地产企业破产程序的特殊性，本文不再赘述。司法实践中，除了上文所述几类债权外，房地产企业破产程序可能还涉及其他一些优先权位阶尚未形成共识的债权，比如已经预告登记的非消费者买房人债权。

预告登记是为保全一项旨在取得、变更和消灭不动产物权的请求权，限制债务人重复处分该不动产而为的登记，本身并不产生物权变动效力，原则上应认可其破产保护的效力。破产实践中，一般认为其与一般担保物权之间仍应按照“在先优先”的原则确定受偿顺位。

但也有学者认为，预告登记的非消费者买房人债权优先性不能一概而论。如果在预告登记的义务人被破产宣告前，预告登记转为本登记的条件已经满足，应当限制管理人的解除权，允许预告登记转为本登记，从而使得预告登记的权利人在实际取得不动产物权。例如山东高院在（2020）鲁民终712号案件中认为，购房人已经依据商品房买卖合同的约定支付了全部购房款，案涉房屋也办理了预告登记，管理人无权依据《企业破产法》第十八条解除合同，故预告登记未失效，仍具有破产保护的效力。债务人破产重整程序后，应继续履行案涉商品房买卖合同，并交付案涉房屋。

如果预告登记的义务人进入破产宣告后，预告登记转为本登记的条件尚不满足，该债权实现表现为客观不能，相应物权变动之债将依法转化为损害赔偿之债。例如最高院在（2020）最高法民申3342号案件中认为，案涉房屋虽已办理预告登记，但在开发商进入破产重整程序之时，案涉房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，不具备转为本登记的条件。购房人要求交付房屋并办理产权登记的请求不应予以支持，债权人可以向管理人申报相应的债权。但最高院并未进一步明确购房人在此种情况下所申报的“债权”的具体性质，以及是否具备一定的优先性。

注：

[1]李雪田，《论破产优先权》，《当代法学》2008年第五期。

[2]山西省高级人民法院，（2020）晋民终447号民事判决书。