导读：在不良债权处置司法路径中，不可避免的因抵押物资产无买受人，而导致流拍，在最终变卖失败情况下，抵押权人是选择终止执行还是以物抵债，成为大部分债权人难以抉择的问题，怎样于执行中达到债权人利益最大化，如何选择优良资产以物抵债，存在那些风险点需要回避，方案架构如何搭建，本文带大家一起探讨！

作者丨刘乘风

来源丨资管风云

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以物抵债的定义

在下面五种情况下，债权人可以申请以物抵债：

一、申请执行人与被申请执行人同意，在不损害其他债权人合法权益和公共利益的，人民法院可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价予申请执行人抵偿债务。

二、被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的,人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务。

三、一拍流拍，申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债；

四、二拍流拍，人民法院可以依照规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。

五、变卖失败的，人民法院依照规定将该财产交申请执行人或者其他执行债权人抵债。

实操中，往往抓住三个要点：

一、标的资产确实相对较为优越，尽量与被执行人通过协商确定以物抵债。

二、在执行过程中，从业人员应对标的资产作初步认定，确定最终意图是获取物权，还是清偿债权本息，同时在协商失败情况下，尽量把控评估、与一拍、二拍折扣环节，将财产拍卖保留价压到最低。

三、在本意不想以物抵债，但无其他买受人竞价，无法清偿债权本息情况下，若债权本息足以包裹标准资产保留价及相应税费，通过与法院协商，裁定以物抵债，仅签订以物抵债协议，不办理过户。

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方案搭建

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风险揭示及防范

以物抵债的法律风险贯穿于接受、持有、处置整个过程，虽是债权与无权之间的相互转换，但其隐蔽风险，很可能使债权人承受较大的损失，而且其中还涉及税费的问题，容易得不偿失，因此，作为从业人员，往往宁可终止执行，暂时无法清偿债权本息，也不大愿意以物抵债。

一、以物抵债为充分知晓抵押物瑕疵，而使后期抵押物处置受阻

申请执行人若意向于以物抵债，作为从业人员的尽调不彻底，尚未完全知晓标的资产瑕疵，在办理不动产产权过户后，瑕疵点暴露，极易使后期去化受阻。

二、涉及物权所属纠纷，而使以物抵债存在资金回转

若债务人标的资产涉及物权所属纠纷，且正在诉讼中，尚未判决，即使本案在执行中，管辖法院裁定以物抵债，但案外诉讼后期做出不利于债务人权益的相关判决，不排除存在执行回转，致使以物抵债协议无效，无法办理不动产过户。

三、未按期办理过户，可能存在其他债权人执行

当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意图，而只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动，因而，在完成权属登记前，债权人只享有债权请求权，而非物权，并不形成优于其他债权的利益，不能认定依据以物抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，因此存在有其他合法权益的第三人基于生效法律文书申请强制执行。

四、因不具有拆迁安置主体资格，致使以物抵债无效

我国法律法规规定：农民将其宅基地上的房屋出售给非集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同一般应认定为无效。

五、标的资产市场价值发生较大变化，不排除有其他案外人阻碍裁定

据案号（2016）最高法执监191号显示，标的物的市场价值出现较大价值变化的时间发生于流拍和法院做出以物抵债裁定的合理期限之后，因不存在通过竞价程序校验标的物市场价值的可能，此时，再以最后一次拍卖时所定的保留价裁定以物抵债会对被执行人显失公平，该法院最终裁定撤销以物抵债裁定。

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如何有效对抗

以拒绝以物抵债

债权人申请以物抵债后，尚未办理过户，后因发现抵押资产存在重大瑕疵，拒绝以物抵债，如何对抗原有裁定。

01.“托”

以物抵债《评估报告》有效期为一年，若时效性过，或者在法院做出以物抵债后，且标的物市场价值发生较大变化的，当事人可申请撤销以物抵债裁定。

02.找搭档

在法院裁定以物抵债生效后，尚未办理不动产变更登记，可由其他债权人基于生效法律文书申请强制执行，因为在尚未办理权属登记前，债权人只享有债权请求权，而非物权，以物抵债协议并不形成优于其他债权的利益，不能认定依据以物抵债协议而产生的物权期待权及物权本身。

03.找利益

是否存在以物抵债协议损害其他债权人利益，因为当事人之间借款关系明确，债权人追索借款的权力应当依法予以保护，若当事人之间直接以物抵债，损害了其他债权人的利益，该直接以物抵债协议应当认定为无效。

综上，以物抵债裁定仅为以物抵债协议而产生的物权期待权，从业人员在实操中，因无买受人购买而使标的资产流拍，但涉案抵押物确实物超所值，存在较大获利空间，可以不妨先尝试下，与法院协商以物抵债，或许可以以时间换空间，加大债权本息清偿可能。

但切记，在无必要情况下，谨慎办理不动产过户手续。

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